想买房子做出租房投资，要留心房子有没有违规建筑。（Shutterstock）
文：朱健冲・建筑检验师
前几天有个网友来问我，他看上一幢房子，里面有好多房间，价格相宜，非常好的地产投资，问我可以不可以买？
当我查完之后，我告诉网友，你如果买下去，不但赚不到钱，你可能会被民事诉讼。因为车库（Garage）内不能有睡房，所以不可以出租，尤其现在还有住客，现在用便宜价格出售房子，是在等待笨蛋房东上钩。
标准的睡房有几个要素：
第一、房间够高，最少要7呎6寸高；厨房、浴室可以7呎。
第二、房间内要有窗户，而且要符合逃生要求。
第三、房间内要提供暖气，移动式暖炉不可以。
第四、空气要流通。
这是起码的睡房要求，你如果没有这些措施，只要租客到建筑部门、卫生局投诉屋主，就要赔惨了。透过法院，屋主要退还所有的租金，还要赔偿健康损害、精神损失等等。所以，有不合法的单位，千万不要去碰！
网友Jo Wu：我刚来加州时，也是有“朋友”要卖我一间房，就是像朱老师说的，5房只有3房有窗户，另外两房是车库和私自加盖的房间，还保证已有房客，买了稳赚。可惜我当年运气差，没有认识朱老师，当时还有一个有牌的师傅在一旁敲边鼓说买了稳赚，他检查过房子完全没有问题。还好最后贷款没下来没买成。
之后承接的是另一位朋友，真如朱老师说的，房客不给钱也不搬走，还去告房东违建让他健康不好，买的那位朋友被搞到房子卖不掉，老婆受不了压力跑了。
换窗户需要申请许可吗？
一晚有个学生紧急求救，工程在旧金山，窗户老旧，在没有申请许可（Permit）之下更换窗户，工程做完之后，被建筑部门贴了一张罚单，限30天之内画图申请Permit。屋主就问，没有动到结构，为什么还要画图？
因为市政府想要用现在承交的图，与市政府存底的图来对照一下，一旦有不一样的地方，罪加一等。
至于哪些项目需要Permit，自己先要去市政府建筑部门询问一下，这样的话比较不会节外生枝。各位网友，每一个城市都有自己的一套建筑法规。
另一个网友，想要翻修自己的住家，他就到市政府建筑部门申请旧的图Existing Floor Plan。一般城市1970年之前建造的房子，都不会留下旧图，当你要装修房子、加建、改建房子，现有的状况、现在的设施就是图纸的依据。
结果我遇到一个死脑袋的网友，担心图纸内容与市政府的纪录有出入，怕会罚钱！你是现在的屋主，之前的屋主是否有更改房子内部，无法证实，你现在测量，画的图就是最后的依据，也就是说，趁现在把想修改的部分画进图纸，市府都可以过关，这是我的了解。◇
房子外墙的保养
房子的外墙，材料不外乎3种材料：
第一是木片型外墙——Woods Siding、第二是水泥墙（或是灰泥外墙）——Stucco wall、第三种是金属外壳。
木片型、水泥型的外墙，都不能够长期的暴晒在太阳下，每当有人买房子，我都会分析房子朝向的重要性，整个美国处在北美方向，所以雨水冲击都是来自朝南的方向，照片上看到外墙暴裂，腐朽、都是朝南的墙壁，木片材质使用生锈的钉子，腐烂便从钉头开始。如果外墙勤于保养，粉刷油漆，用油漆遮盖钉子头，外墙寿命还可以延长。
一般外墙使用好品质油漆可以维持七、八年、你如果用便宜油漆，外墙寿命只有4年就裂开了。找人油漆，几项重点，一、油漆谁买？二、修补所有坑洞裂缝。三、粉刷两道油漆。四、内墙木头Stud腐烂需要更换，价钱另计。
水泥外墙是贴在夹板（Plywood）上，如果你的Plywood之间没有留下空隙，太阳暴晒，夹板冷缩热涨，外墙水泥就会龟裂。
如图3这就是墙内木头潮湿之后，白蚁蛀蚀。如图4这是外墙Stucco裂开，没有修补，渗水进屋，内墙的木头都腐烂了。
如图5这样的木片外墙、材料都已经很难找，保养不易又不防火，木片氧化之后，全部变成黑色，非常难看。
柱子的学问
各位来认识一下建筑材料，如图6这个木头叫做柱子（Post），尺寸是4寸乘4寸，实际尺寸是3寸半乘3寸半，认清楚颜色——墨绿色，它又叫压力木（Pressure Treated wood），一般华人叫它为绿木，因为浸泡过药水，氯有毒，抗腐蚀，用在潮湿的地方，例如户外、院子、室外楼梯等，和它连接的金属，必须要用防锈金属。你如何没有这些常识，只有被这些大师唬弄。
网友Tiffany Lee：真的，我们之前的屋主为了省点小钱用没泡过药水的柱子当围篱的立柱，等我们接手几年后就发现下方腐烂了，风一吹就整片围篱大摇摆，还好后来我爸帮忙把柱子换了，不然每次起风就提心吊胆。去Home Depot 看也没差多少钱，至于这样省吗？
疏通水管用这个
这里介绍一种疏通产品（如图7），相当犀利，住家的水管、马桶堵塞时，倒进一小瓢到水里，十分钟后水管就通了。以前开餐厅朋友送给我一罐，非常好用！我猜想可能是一种分解淀粉、油质的酶菌。我们吃五谷杂粮的排泄物，它都可以分解！
以上文章内容、是以旧金山市为主！有的城市也许可以接受！
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